교회의 부동산 취득시 검토 항목
부동산거래로 인한 제세금은 지자체관련 지방세와 국세로 분류되는데 부동산 구입 단계에서 납부하는 취득세로 인해 부동산의 성격이 규명되고 부동산매각시의 양도세까지 영향을 미친다. 교회는 근본적으로 부동산을 종교행위의 목적으로 취득하고 사용한다는 것을 전제하고 취득세의 100% 감면이 당연하고 좀 더 나아가 보유세의 일종인 재산세 역시 100% 감면이 당연하다. 교회의 모든 부동산은 취득단계에서 철저한 종교용도에 대한 기획이 이뤄져야 하고 구입 후에 재결정하겠다는 의도로 부동산을 구입하는 것은 대단히 위험한 일이다. 차라리 정기예금으로 보유하는 것이 이득일 것이다. 만약에 경매 등의 취득행위로 인한 취득시 취득세를 절차상 납부했다 하더라도 종교 용도를 위한 사용이 명확한 경우에는 곧바로 환급을 위한 경정청구를 할 수 있도록 해야 한다.

교회가 취득세를 감면받기 위한 법적요건 검토 –지방세특례제한법(이하 지특법50조)과 기타 검토사항
1) 지특법50조에서 “종교단체가 종교행위를 목적으로 하는 사업에 직접 사용하기 위해 취득하는 부동산”으로 취득하면 취득세를 감면을 받는다고 기술되어 있다. 그렇다면 상기의 정의에 대하여 구체적으로 살펴보자.

① 종교단체 : 종교단체라 함은 교단인 종교법인과 그 소속 종교단체 전부를 말한다. 지특법에서 종교단체를 특별히 정의를 내리고 있지 않고 “종교를 목적으로” 설립된 단체를 포괄적으로 일컫는바 실무에서는 교회가 작정한 정관에 종교 목적이 명시가 되어 있으면 될 것이다.

그래서 국세가 종교단체를 법인으로 보는 단체와 개인으로 구분하여 관리하는 것과는 차이가 있다. 교회가 개인으로 다시 말해 고유번호증의 사업자번호를 ‘89’로 설립했다가 동일실체를 유지하면서 고유번호증의 사업자번호를 ‘82’로 변경을 한 경우에도 지자체가 부여하는 부동산등록번호는 변경이 없다. 그런데 지자체에 별도의 고유번호증의 교체를 설명할 필요는 없지만 교회내부적으로는 회원총회를 개최해 고유번호증이 변경되어도 동일교회임을 확인하는 결의를 해 둔 것이 필요할 것이다.

교단 유지재단의 경우는 재산관리목적으로 존재하는데 유지재단의 명의로 부동산을 취득하더라도 실질적으로 개교회 재정을 원천으로 하고 또한 개교회 정관상조직의 결의 과정을 거쳤고 종교 행위를 목적으로 한다면 교단 유지재단의 명의신탁기능을 감안해 취득세 감면의 혜택이 정당하다. 하지만 부동산의 취득절차를 감안하면 개교회가 선취득하고 다음으로 유지재단에 증여의 형식으로 이전하게 된다. 그래서 유지재단 명의로 부동산을 보유하는 교회는 ‘선 교회가 구입후 유지재단으로 증여한 것과 유지재단 명의로 직접 구입한 것인가’를 구분해 관리해야 한다. 사례에 따라서는 부동산의 등기부등본의 유지재단명의로 첫 보유시 부동산 이전의 원인행위 성격을 잘 다뤄야 하는 이유가 되기도 한다.

지방세특례제한법50조의 사후관리 요건에서 ‘증여’의 경우는 2년 이상의 종교목적에 사용하도록된 문구에 집착한 지자체와 재판부가 2년 이내에 유지재단으로 ‘증여이전’의 경우에는 감면된 취득세를 추징하는 사례가 종종 발생해 혼란을 가중하고 있는바 개교회가 이런 경우에 해당된다면 주의를 요하니 전문가와 필히 상담을 하기 바란다. 요즈음은 조세행정불복과정에서 2년이내 부동산의 유지재단 증여 이전의 경우에도 감면이 채택되는 사례가 있음으로 지자체를 적극적으로 설득해야 할 것이다. 

② 종교행위를 위해 직접 사용 : 이는 부동산을 취득한 종교단체가 예배·축전·종교교육·선교·기도 등을 위해 직접 사용하는 것을 대상으로 한다. 현실에서 취득세의 과세 관청인 지자체와의 논쟁은 ‘종교행위의 종류’와 ‘직접사용의 정의’를 두고 이뤄진다. 그간 지자체와의 행정불복과정에서 종교행위를 대상으로 논쟁의 경험을 요약하면 다음과 같다. 지자체가 인정하는 종교행위는 첫째, 정관상에 종교행위가 목적사업으로 명기되고 둘째, 부동산을 취득한 교회의 종교행위가 연중에 상시 규칙적으로 행해지는 것을 증명해야 하고 셋째, 종교행사에 참여하는 자들이 부동산을 취득한 종교법인 혹은 그 소속단체인 교회 소속회원들로 이뤄져야 하고 넷째, 판례에서와는 달리 필요경비의 성격으로도 대가를 받아서는 안된다는 것이다. 필요경비를 받을 경우는 행정불복과정에서는 수익사업으로 오해를 받기 쉬우며 법원에서의 쟁송으로 오해를 풀 수가 있으나 조심해야 한다.

2) 종교행위를 위한 목적으로 취득하는 것 이상으로 중요한 것이 교회의 취득과정 내부절차이다. 취득이라고 하면 교회라는 특성상 증여를 받는 것(수증)과 매매로 인한 취득의 두 종류이며 수증의 경우는 은행채무의 포함여부에 따라 재분류된다. 아래에는 거래의 형태에 따라 이뤄져야 하는 교회의 결의방식을 열거해 본다.

매매취득
현금으로 매매방식 부동산 취득 – 교인총회(사무처리회의 특별결의 방식)
수익사업재산으로 부동산 취득 – 운영위원회 가능
자산교환으로 부당산 취득(재건축, 재개발) - 교인총회(사무처리의 특별결의 방식)
줄연(증여)으로 취득 – 운영위원회 가능
부담부 형식(은행채무 포함)의 취득 – 교인총회(사무처리회의 특별결의 방식)
                      
영성적 조직으로서의 교회와는 달리 사회적 차원에서 교회의 주체는 교인총회인 사무처리회이다. 특히 부동산의 취득은 교회의 목적사업 달성을 위한 주요한 행위가 될 수 있어 가능한 사무처리회에서 결의를 하는 것이 맞다. 특히 채무가 포함된 취득행위는 더더욱 사무처리회의 결의를 거쳐야 한다. 관련 채무의 상환을 회원들이 해야 한다.

김영근 회계사
회계법인 늘봄
한교총 전문위원